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정부가 최근 몇년간 지속적으로 내놓은 '빚내서 집사라'는 정책으로 부동산시장이 때 아닌 호황을 맞았다. 그사이 2008년 글로벌 금융위기 이후 집을 사도록 종용해 수많은 하우스푸어를 양산한 정부는 국민에게서 눈을 돌렸다. 관련 대책들 역시 자취를 감췄다.

주택산업연구원이 지난해 3월 내놓은 보고서에 따르면 스스로 하우스푸어라고 생각하는 가구는 2013년 기준 248만가구로 전년대비 7.3% 증가했다. 가계소득 대비 대출원리금 상환비율이 20% 이상인 1주택 보유 가구를 대상으로 한 분석 결과다.

하우스푸어 증가 속에 대출받아 집을 산 서민들의 상황도 예전과 크게 달라진 게 없다. 외형적으로는 저금리 기조와 낮아진 대출 문턱으로 이들의 빚 부담이 조금 줄어든 듯 보이지만 속내를 들춰보면 여전히 빚의 굴레에서 벗어나지 못한 형국이다. 이런 탓에 앞으로 하우스푸어가 늘어날 것이라는 우려의 목소리가 높다.

◆슬그머니 사라진 하우스푸어 대책

정부의 하우스푸어 지원방안은 용두사미로 끝났다. 이 사실은 지난해 국정감사에서 낱낱이 드러났다. 금융위원회가 김종훈 국회의원(새누리당)에게 제출한 자료에 따르면 지난 2013년 4월 정부가 발표한 '주택시장 정상화 종합대책' 대부분 실적이 없거나 부진해 폐기됐다.

이 정책 중 하나이자 박근혜 대통령이 대선 당시 하우스푸어 대책으로 공약하기도 한 '지분매각제도'는 3개월 이상 연체된 주택담보대출(이하 주담대) 채권을 한국자산관리공사(캠코)가, 원리금 상환이 어려운 채권은 주택금융공사가 각각 매입해 채무조정을 하도록 한 제도다.

하지만 캠코의 지분매각 프로그램은 이용자가 전혀 없고 채무조정 역시 상담 건수는 2287건에 달했지만 실제 지원은 214건(390억원)에 불과해 지난해 4월 폐기됐다. 이 프로그램을 이용할 경우 주택의 소유권이 공사로 이전되는 부담이 있어 지원 대상자들은 채무조정제도 쪽으로 발길을 돌렸다.

하지만 주택금융공사의 부실채권 매입도 은행들이 대출채권을 매각하지 않아 유명무실해졌다. 주담대처럼 담보가 확실한 대출은 채권을 매각해 채무조정을 하는 것보다 연체이자를 받는 것이 더 낫기 때문이다. 이외에 주택연금 사전가입제도도 지원 효과가 적다는 판단에 따라 지난해 5월 말까지 시행된 후 연장되지 않았다.

김 의원은 "대책을 위한 대책을 만들다 보니 정책실패가 발생했다"며 "단기적 지원대책보다는 하우스푸어를 비롯한 국민의 소득개선과 주택시장 여건 개선이 뒷받침돼야 할 것"이라고 지적했다.

◆빚 돌려막기 나선 하우스푸어

상황이 이렇다 보니 하우스푸어들은 정부가 부동산시장 활성화를 위해 규제를 완화한 주담대를 빚을 돌려막는 데 사용했다.

한국은행이 지난 6월 말 국회에 제출한 금융안정보고서에 따르면 지난해 8월부터 올해 4월까지 9개 주요 은행의 주택담보대출(신규취급액 기준) 중 대출금 상환용도 비중이 31.2%에 달한 것으로 집계됐다.

정부가 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 부동산대출 관련 규제를 완화하고 한은이 기준금리를 인하하기 전인 지난해 1~7월(17.1%)보다 약 2배 급증한 수치다.

주택을 구매하기 위해 받은 주택담보대출 비중 역시 지난해 1~7월(50.4%) 절반을 넘었으나 지난해 8월부터 올해 4월 사이에는 39.8%로 하락했다. 이는 주택담보대출로 집을 구매한 사례보다 다른 빚을 갚기 위한 용도의 대출이 크게 늘었다는 방증이다.

이 중 생계자금 목적은 12.2%에서 11.2%로 소폭 줄었고 전세자금대출 등 기타목적도 20.3%에서 17.8%로 감소했다. 지난해 8월 이후 LTV 구간별로 주택담보대출을 보면 LTV 60% 초과~70% 이하 구간이 67.3%의 증가율을 보여 가장 높았고 70~80% 구간도 61.7% 늘었다.

현재 LTV 산정 기준이 되는 국민은행 주택가격은 호가 위주 가격으로 실제로 거래되는 가격은 적어도 수천만원 이상 낮다는 점을 고려하면 실제 LTV 비율은 정부가 파악한 것보다 더 높다고 봐야 한다.

◆실효성 있는 보완대책 시급

특히 전세를 대입하면 LTV 비율은 더 뛰어오른다. 금융권에서 산정하는 LTV 비율에 전세 보증금이 반영되지 않는 탓이다. 전세보증금은 집주인이 은행에서 빌리지만 않았을 뿐이지 계약 만료 후 임차인에게 돌려줘야 하는 엄연한 빚이다.

한은은 2013년 6월 기준으로 집주인이 세입자에게 돌려줘야 할 보증금을 포함한 LTV 비율이 27.3% 상승한다고 밝힌 바 있다. 은행 대출에 전세를 끼고 집을 산 사람이라면 대출 원리금을 갚으면서 전세보증금을 돌려주기 어려운 셈이어서 역전세난의 우려마저 제기됐다.

여기에 국내외 불안정한 경제 상황과 한계치에 다다른 가계부채, 그리고 '물 들어올 때 노 젓자'는 식으로 건설사들이 쏟아낸 분양 물량으로 불거질 공급과잉 등의 문제가 복합적으로 얽혀 있는 터라 향후 집값이 내림세로 돌아서면 현재보다 더 많은 하우스푸어가 양산될 판이다.

이에 따라 전문가들은 최악의 상황에 직면하기 전에 정부가 선제적으로 부동산시장의 거품을 해결하고 가계부채 다이어트를 적극적으로 유도할 새로운 정책을 내놔야 한다고 조언한다.

장재현 리얼투데이 리서치 팀장은 "정부는 재무상담과 컨설팅을 통해 하우스푸어가 합리적으로 가계 부채를 조정할 수 있도록 유도해야 한다"면서 "이를 토대로 맞춤형 대책을 내놓는 것이 가장 실효성 있을 것"이라고 지적했다.

최현일 한국사이버대학교 부동산학과 교수도 "이제는 하우스푸어들이 주택에 대한 소유욕을 냉정하게 내려놓고 신중하게 결정을 내릴 때가 됐다"면서 "정부는 하우스푸어들이 받을 충격을 줄이는 사회안전망 확충 등에 더 힘써야 한다"고 말했다.

기관의 매물 폭탄이 투하되면서 국내 증시가 직격탄을 맞았다.

코스피는 장중 1% 넘게 빠지다가 낙폭을 줄이는 모습을 보였지만, 코스닥은 3% 가까이 밀렸다. 낙폭만 놓고 보면 코스닥 낙폭은 9개월래 최고 수준이다.

7일 코스피 지수는 전날 대비 13.62포인트(0.66%) 내린 2040.31에 장을 마쳤다. 코스피는 장중 2030선이 무너지는 모습을 보이기도 했지만 장 막판 낙폭을 일부 회복했다.

유가증권시장에서 기관과 외국인은 각각 1488억원, 1068억원 매도 우위를 나타내며 지수를 끌어내렸다.

반면 개인은 2494억원 순매수로 집계됐다. 프로그램에서도 차익과 비차익 거래 모두에서 243억원, 2179억원의 자금이 들어와 2423억원 순매수로 나타났다.

시가 총액 상위 종목은 엇갈린 흐름을 보였다. 삼성전자, SK하이닉스, 삼성전자우, 삼성생명 등은 올랐다. 반면 한국전력, 현대차, NAVER 등은 내렸다.

특히 화장품 대장주인 아모레퍼시픽은 2분기 실적 우려에 10%대 급락했다. 반면 SK텔레콤은 급락장에서 방어주의 매력이 부각되면서 5% 가까이 올랐다.

업종별 등락도 엇갈렸다. 통신(4.44%), 운수창고(1.48%), 보험(1.37%), 금융(1.27%), 증권(1.18%) 등이 오른 반면 의약품은 13.16% 폭락세를 나타냈고, 화학(-3.27%). 서비스(-2.74%), 유통(-1.36%) 등의 낙폭이 컸다.

코스닥 지수는 장중 4% 가까이 밀리는 등 급락했다. 코스닥은 22.37포인트(2.97%) 내린 729.64에 마감했다. 낙폭으로만 따지면 연중 최고 수준에다가 2014년 10월 13일(21.64포인트·3.89%)이후 최대치다.

전날 2% 넘게 밀린데 이어 이날은 장 한때 3.96% 까지 밀리며 투매 양상이 벌어지기도 했다. 코스닥 시장에서는 기관이 1180억원의 매물을 쏟아냈고, 외국인도 118억원 어치를 팔아 치웠다. 개인은 1267억원 순매수로 나타났다.

바이오, 제약주의 낙폭이 두드러졌다. 바이오 관련주가 편입된 코스닥 신성장 업종은 -12.18% 내렸고, 제약주는 -8.17% 급락했다.

올해 들어 자회사인 한미약품의 글로벌 신약 기대로 주가가 10배 이상 올랐던 바이오 대장주 한미사이언스는 가격제한폭(-29.78%)까지 밀리면서 하한가에 마감했다.

증시 전문가들은 제약 바이오 화장품 관련주의 주가 조정은 대외 변수의 불확실성이 극대화된 현재 상황에서 그동안 주가 상승에 따른 차익실현 욕구가 맞아 떨어지면서 매물이 나오고 있는 것으로 분석했다.

서명찬 키움증권 애널리스트는 "표면적으로는 그리스와 미국 금리인상 우려 등이 작용하는 것으로 보이지만 코스닥의 경우에는 이미 연초대비 40% 가량 오른 상황이라 언제 어느 시점에 차익실현에 나선다고 해도 이상할 것이 없는 상황"이라고 말했다.

김효진 교보증권 애널리스트는 코스닥 시장 급락과 관련 "올 상반기 동안 코스닥은 월간 수익률 기준으로 한번도 마이너스를 기록하지 않았던 만큼 단기 과열을 해소하는 기술적 조정이 필요하다"며서 "그리스 문제의 소멸 시점을 추정하기 힘든 만큼 단기 리스크 관리가 필요한 상황"이라고 설명했다.

코스피지수가 기관을 중심의 매수세에 힘입어 7거래일 연속 상승했다. 배당락일이 하루 앞으로 다가오면서 배당락 이후에 대한 우려도 생겨나고 있다. 12월 결산법인의 배당을 받으려면 투자자는 이날까지 관련 주식을 매수해야 한다.

26일 심상범 KDB대우증권 연구원은 "12월 만기일 이후부터 소규모 '산타 랠리'가 진행 중" 이라며 "동력은 외국인 선물 순매수에 따른 괴리차(시장 베이시스와 이론 베이시스의 차이)의 급등과 외국인 및 국내 기관의 프로그램 순매수"라고 풀이했다.

심 연구원은 이같은 상황이 곧 마무리되거나 역회전을 시작할 수 있다고 지적했다. 외국인의 선물 순매수가 일시적인 현상으로 보이며, 외국인 및 국내 기관의 프로그램을 통한 현물 순매수도 배당락 이후 약화될 수 있다는 분석이다.

12월 만기일 이후 이달 24일까지 들어온 프로그램 순매수 주체는 증권이 5848억 원(비중 40%)으로 가장 많다. 투신(3118억 원, 21%) 보험(2332억 원, 16%) 등이 뒤를 이었다. 외국인은 1997억 원으로 14%에 그쳤다. 배당을 노린 기관의 매수로 추정된다.

심 연구원은 "배당락 직전에 비해 배당락 이후 프로그램 순매수가 약화되는 경우가 많았다는 점에 주목해야 한다" 며 "기말 배당이 끝난 이상 기관 매수세도 시들해질 것"으로 예상했다.

올해는 예년보다 부담이 적다는 분석도 있다. 우리투자증권에 따르면 2005년 이후 배당락 이전 20거래일과 이후 20거래일의 움직임을 살펴본 결과 코스피지수는 배당락 이전 강세, 이후 약세를 보였다.

박성훈 우리투자증권 연구원은 "올해는 지난 20거래일 동안 코스피가 오히려 1% 하락했으며 배당락 이전 3개월 동안 유입된 프로그램 매수액도 2003년 이후 두번째로 적었다" 며 "이번에는 배당락 이후 장세에 대한 부담을 크게 가질 필요가 없을 것"이라고 말했다. 또 "배당락을 전후로 다소간의 굴곡이 있더라도 중기적인 관점에서 경기민감주에 대한 비중확대 기회로 활용할 필요가 있다"고 주문했다.

똑같은 미국 연방공개시장위원회(FOMC)의 통지표를 받아들었지만 성적은 엇갈렸다. 지난 19일 미국 중앙은행(Fed)이 FOMC 성명서를 통해 테이퍼링(tapering·양적완화 축소)를 결정하자 정보통신(IT)주는 급등했지만 자동차와 부품주는 동반 하락했다.

양적완화 축소 규모는 100억 달러로 크지 않았지만 달러 강세에 따라 엔화 가치가 하락하면서 후폭풍이 불었기 때문이다. 동시에 글로벌 경제회복 기대감이 팽팽하게 맞섰다. 업종마다 중점적으로 받아들이는 부분이 달랐다. 이에 따라 국내 증시에서 업종별 희비가 갈릴 것으로 예상된다.

20일 증권업계에 따르면 전기전자와 유통, 은행 업종은 테이퍼링이 호재로 작용할 대표 선수들이다.

손은정 하이투자증권 연구원은 "테이퍼링 실시는 미국 경기 회복을 보여주는 것이기 때문에 향후 선진시장의 가전 수요 증가로 이어질 수 있다"고 전했다. 지난 3분기부터 미국의 IT 소매판매 월별 증가율이 상승곡선을 그리는 것도 긍정적 요인으로 봤다. 이에 따라 삼성전자와 LG전자가 수혜를 볼 것이란 전망이다.

롯데쇼핑, 신세계, 현대홈쇼핑 등 유통업종에도 훈풍이 불 것으로 보인다.

같은 증권사의 민영상 연구원은 "엔·달러 약세가 지속될 경우 수출 중심의 국내 업종보다는 내수 업종의 투자 매력이 높아질 수 있다"고 판단했다. 특히 신세계와 현대홈쇼핑의 실적 개선폭이 가장 클 것으로 기대돼 이들의 비중확대 전략이 유효하다고 조언했다.

엔환율 영향이 적은 은행 업종도 주목받고 있다.

자동차업종은 엔저 공습이 관건이다. 미국시장에서 일본차와 경쟁 중인 한국산 자동차가 가격 경쟁력에서 밀릴 수 있기 때문이다.

임종필 현대증권 연구원은 "문제는 엔화 약세가 기업들의 이익 성장을 정체시킬 수 있다는 점"이라며 "엔저로 인한 주가 단기 영향보다는 이익 성장 전망을 주의깊게 관찰해야 한다"고 설명했다.

반도체업종은 큰 영향이 없을 것으로 예상된다. 송명섭 하이투자증권 연구원은 "반도체 업체들의 경우엔 일본 경쟁사가 많지 않고, 세계 반도체 가격은 달러 결제로 고정돼 있어 부정적 요소로 보기는 어렵다"고 설명했다.

19일 미국 연방공개시장위원회(FOMC)에서 테이퍼링(tapering·양적완화 축소)의 뚜껑이 열렸다. 결과적으로 테이퍼링은 악재보단 호재에 가까웠다.

그간 시장을 옥죄었던 양적완화 이슈 불확실성이 해소된데다 '비둘기파적' 테이퍼링이었기 때문이다. 벤 버냉키 Fed 의장이 시장에 '마지막 선물'을 던지고 간 셈이다. 내년 1월 말 퇴임하는 버냉키 의장의 기자회견은 이번이 마지막이다.

글로벌 증시는 환호했다. 간밤 미국 증시는 두 달만에 가장 강한 상승세를 보였다. 다우존스산업평균지수는 사상 최고 종가 기록을 세웠다. 이날 국내 증시도 1% 강세로 출발했다.

◆ 국내 증시 영향은…"수출업종 주도로 개선세"

새해부터 양적완화 규모가 100억 달러 줄어든다. Fed는 지난해 9월부터 매달 국채 450억 달러와 주택담보부채권 400억 달러 등 월 850억 달러 규모의 채권을 매입해 왔다. 내년부터 각각 50억 달러씩 총 100억 달러를 축소한다. 100억 달러 축소는 시장 전문가들이 예상했던 수준이다.

이상재 현대증권 연구원은 "경기우호적인 통화정책기조의 지속이 더욱 강화됐다"며 "내년 글로벌 경제에 청신호가 될 가능성이 높다"고 전했다. 2004년의 글로벌 주식시장을 예로 들었다. 당시에도 Fed의 온건한 통화긴축기조가 확인되면서 강력한 실적 장세가 나타났다는 설명이다.

유익선 우리투자증권 연구원 역시 테이퍼링을 미국 경기회복 강화 신호로 해석했다. 기업 투자여건과 소비심리에 긍정적인 효과를 미칠 것으로 예상돼 기초체력(펀더멘털) 여건은 더욱 강화되고 있다는 분석이다.

국내 주식시장은 일시적으론 상승 속도가 주춤할 수 있지만 글로벌 경제회복세에 따라 수출업종 주도로 개선세를 지속할 것으로 내다봤다.

◆ 좋기만 할까?…부담 요인 살펴보니

지나친 기대감에 대한 경계 목소리도 나왔다.

조성준 NH농협증권 연구원은 국내 증시는 미국발 훈풍 효과가 제한될 수 있다고 판단했다. 엔·달러 환율이 104.24엔으로 상승해 국내 증시에 부담이 되고 있기 때문이다. 또 지난 5월과 같이 동남아시아 국가로부터 대규모 자금 이탈이 발생할 경우 이머징시장 전반에 대한 투자심리가 위축될 수 있다고 분석했다.

단기적으로는 미국발 호재 영향에 따라 상승 기대감이 높지만 변동성 확대는 불가피하다는 판단이다.

박상현 하이투자증권 연구원도 달러화 강세 압력에 주목했다. 박 연구원은 "TIPs(태국, 인도네시아 및 필리핀)로 불리는 일부 아시아 국가의 경우 달러화 강세와 미국 금리 상승 영향으로 달러 캐리 트레이드 자금의 추가 이탈이 발생할 가능성이 높다"고 지적했다. 달러 캐리트레이드란 저금리의 화폐를 빌려 고금리의 자산을 매입하는 거래를 말한다.

◆ 대응 전략은

향후 시장의 시선은 기업실적에 쏠릴 것으로 보인다. 테이퍼링 이슈를 호재로 바꿀 만큼 글로벌 경기 회복세가 두드러졌기 때문에 경기민감업종에 관심이 쏠리고 있다. 조 연구원은 향후 실적 개선 기대감이 높고, 외국인 매도가 집중된 정보기술(IT), 화학, 조선 등 경기민감주를 투자 유망 업종으로 꼽았다.

향후 Fed의 자산매입 축소 속도와 양적완화 중단 시기에도 주목할 필요가 있다고 조언했다.

임노중 아이엠투자증권 연구원은 "미국의 실업률은 7%로 여전히 높은 수준이기 때문에 자산매입규모 축소가 강하게 진행되기는 어려울 것"으로 예상했다. 이에 따라 "자산매입규모 축소는 점진적으로 진행된 뒤 내년 하반기에 시중유동성을 흡수하는 긴축 단계로 진행될 것"이란 전망이다.

몽클레어가 지난 16일(현지시간) 밀라노 증권거래소에 상장했다. 몽클레어 그룹의 레모 루피니 회장과 라파엘 예루살미 이탈리아 증권거래소 CEO가 밀라노 증권거래소 앞에서 모델들과 함께 기업공개(IPO)를 기념하고 있다.